[M부동산] 부동산 명의이전 업무안내

◆ 저는 필리핀국가 공인중개사/감정평가사/콘도분양사 그레이스입니다. 필리핀 사람입니다.
◆ 콘도렌트/매매/분양은 저에게 의뢰하시면 매우 안전하며 오히려 비용은 저렴합니다.
◆ 외국인/법인 고객을 위한 전문중개인으로 마닐라에서 15년째 일하고 있습니다.
◆ 카톡 mBudongsan

● 명의이전 수임료 : 콘도 1 건당 70,000 페소 ●

[콘도 명의이전] 이란 판/구매자가 콘도를 직거래로 사고팔고 그 콘도의 명의이전 업무만을 별도의 브로커에게(바로 저에게) 맡겨주신 거래건을 말합니다. 중개사무소나 중개브로커에게 콘도의 판매 또는 구매를 의뢰하지 않고 판매자와 구매자가 다이렉트로 만나서 거래하는 경우입니다. 이렇게 하면 중개수수료가 없어져 거래가격이 내려가니 결국 판/구매자 모두에게 이익입니다.

또 이런 경우도 있습니다. 이미 사고자하는 콘도를 찾았지만 이제부터 뭘 해야할 지 모르겠다구요? 거래를 하긴 해야하는데 사기라도 당하지 않을까 막막하시죠? 그렇다면 저를 불러주세요. 상대방의 브로커가 있든 말든 저를 불러주시면 이제부터 제가 당신의 편이 되어 안전하게 거래를 진행해 드립니다.

판매자께서는 팔고자하는 콘도의 구매자를 찾으셨나요? 이제 무엇을 해야할 지 잘 모르겠다구요? 구매자께서는 사고자하는 콘도를 찾으셨나요? 이제 무엇을 해야할 지 잘 모르겠다구요? 판매자든 구매자든 이제 저를 불러서 거래계약서 작성, 매매대금 지불, 그리고 명의이전을 진행하셔야 합니다.

⊙ 거래계약서는 어떻게 준비해야 하나요?
⊙ 거래대금 지불시 안전한 방법은 무엇인가요?
⊙ 거래를 인증해줄 변호사는 어떻게 섭외해야 하나요?
⊙ 거래를 마쳤으니 이제 명의이전을 진행해야 하는데.. 등등

판매자든 구매자든 이런 걱정을 더 이상 하지 마세요. 당신께서는 얼마에 사고팔 것인지 오직 가격에 대해서만 협의하세요. 가격협상을 마치셨나요? 네~ 이제 저를 불러주세요. 이후의 일은 제가 다 알아서 진행하겠습니다. 제가 이제부터 판/구매자 양쪽 모두를 컨트롤하겠습니다. 계약서를 작성해드리는 사소한 일부터 명의이전이 완료되는 때까지 위 일련의 모든 과정을 추가비용없이 70,000 페소에 진행해 드립니다. 어차피 판/구매자님께서는 제가 아니더라도 명의이전 대행자를 고용해야 합니다. 저는 마닐라에서 이런 업무를 15년 동안 해온 전문가입니다. 당신이 마닐라에서 이 분야의 어떤 전문가를 찾으신다해도 저만큼 오랜 경력과 명확한 자격을 갖춘 브로커는 찾기 힘들 것입니다.

■■■ 명의이전 Q/A ■■■

●질문 : 코로나사태를 기회로 삼아 콘도를 저렴하게 매수하고 싶어요. 효과적인 방법은 무엇인가요?

⊙대답 : 백화점 바겐세일기간을 이용하면 가지고 싶었던 물건을 값싸게 살 수 있습니다. 지금이 그런 시기입니다. 코로나사태로 인하여 판매자의 사정때문에 직거래 급매로 나오는 매물이 간혹 있습니다. 직접 발품을 파시면 어느 콘도 단지에나 이런 매물을 어렵지 않게 찾을 수 있습니다. 실거래가격은 인터넷에 보여지는 것보다 훨씬 낮다는 사실을 아시고 이런 매물이 어디에 있는 지 잘 수소문해 보세요. 이 중 하자가 없는 매물을 잘 가려서 매수해야 합니다. 부디 이 코로나 기회를 잘 이용하세요. 구매를 결정하시면 저를 불러서 명의이전을 진행하시면 됩니다. 하자가 있는 매물인지 아닌지 거래전에 미리 체크해 드립니다.

●질문: 싸게 나온 매물들은 대부분 Bank Loan 을 끼고 있던데요. 이런 매물을 구매해도 되나요?

⊙대답: 뱅크론매물은 은행 대출할부금을 장기간 연체하여 압류직전에 처한 매물입니다. 일단 압류되버리면 바로 경매절차에 들어가기 때문에 집주인의 지불압박이 긴박하여 싸게라도 처분하는 매물입니다. 반토막난 가격으로 나온 매물들은 론/할부 지불압박을 받고 있는 매물일 것이라고 예상하세요. 판매자는 이런 사실을 숨기고 시장에 내놓습니다. 코로나사태가 장기화되며 이런 매물들이 요새 많습니다. 론 매물은 은행이 이미 1차 검증을 완료한 매물로서 집주인의 신용과 콘도에 문제가 있으면 론이 나오지 않았을 것이므로 판매자의 신분(Identity)과 콘도 현물(Object)에 대해서는 안심하고 거래할 수 있습니다. 단지 명의이전이 더 복잡해지고 시일이 더 걸립니다. 명의이전업무에 들어가기 전에 우선 론해지업무를 진행해야 하는데 짧게는 1개월 길게는 3개월 정도 걸립니다. 이 기간을 시장에서는 구매리스크로 간주하기 때문에 가격이 저렴해집니다. 론이 있는 매물은 꼭 전문가를 대동하여 안전하게 거래하셔야 합니다. 어차피 은행업무/론업무까지 제가 다 알아서 해 드리니 구매자께서는 론매물을 더욱 더욱더 할인요청하여 구매하세요.

구매하고자 하는 매물이 뱅크론이 끼어있다면 공인중개사인 저를 불러서 안전하게 거래해주세요. 뱅크론 매물은 CASH 를 쥐고 있는 외국인이 콘도를 저가에 매수할 수 있는 절호의 기회입니다. 이 기회를 잘 활용하세요.

●질문 : 구매하고 싶은 콘도가 있는데 브로커를 통해서 매물을 소개받았습니다. 그런데 그 브로커를 신뢰하지 못하겠습니다. 명의이전만이라도 그레이스 당신이 담당해줄 수 있나요?

⊙대답: 가능합니다. 판매자에게 [명의이전 브로커는 제가 고용하겠습니다] 라고 요청하시면 됩니다. 관례적으로 명의이전브로커는 판매자가 고용하고 비용도 판매자가 지불합니다. 그러나 구매자가 지불하는 경우도 매우 흔하고 판매자도 이를 흔쾌히 수긍합니다. 부동산거래를 자주하는 분들은 대개 돈독한 관계의 [ 내브로커 ] 를 두고 있으며, 부동산구매시 이런식으로 [ 내브로커 ] 를 거래에 참여시켜 명의이전을 진행하곤 합니다. 이 경우 판매자에게 가격할인을 요청할 수 있습니다. 직거래매물도 마찬가지입니다. "명의이전 브로커는 내가 고용할테니 콘도가격을 100,000페소 가량 할인해주세요"라고 요청하세요. 대부분의 판매자는 이를 수락할 것입니다.

●질문 : 현재 한국체류중인데 마닐라에 있는 콘도를 팔고 싶습니다. 그레이스 당신에게 판매를 의뢰할 수 있나요?

⊙대답: 가능합니다. 방이 비워져있고 오랫동안 관리가 안되어 있더라도 그 콘도를 얼마든지 팔 수 있으니 주저하지 마시고 저에게 연락해주세요. 저와 연결되어 있는 제 동료중개사만 마닐라에 수백명입니다. 고가형 고급형 콘도일수록 손쉽게 팔 수 있습니다. 그러나 콘도가 고가이든 저가이든 상관없으니 어떤 콘도라도 저에게 맡겨주세요. 합리적인 가격에 거래될 수 있도록 최선을 다해 드립니다. 필리핀에 입국하지 않더라도 얼마든지 콘도를 사실 수도 있고 파실 수도 있다는 사실을 알아주세요. 제가 파는 콘도의 절반 가량은 판매자 집주인을 저도 만나지를 못합니다. 집주인들은 해외에 계시는 경우가 많아 저에게 판매를 위임하여 대행시키기 때문입니다.

※ 부탁드리는 사항 : 판매자께서 저에게 의뢰전 반드시 해야할 일.
반드시 [ 콘도 타이틀 사본 + 집주인 여권 사본 ] 를 사진찍어 핸드폰에 저장시킨 후 비로소 저에게 문의해 주세요. 이것을 저에게 보여주신 후 문의하셔야 합니다. 저에게 말을 걸기 전에 이 절차를 꼭 완료하셔야 합니다. 부탁드립니다.(신축콘도일 경우 타이틀미발급상태일 수 있습니다. 이 경우 다른 서류를 요청합니다.)

※ 열쇠를 저에게 맡겨주시면 더욱 효과적입니다. 필리핀에서 현재 열쇠를 가지고 있는 분(관리자 등)에게 연락하여 Grab 퀵서비스 이용하여 이 글의 가장 아래 저의 사무실 주소로 열쇠를 보내주세요.

※ 중개수수료 안내 : 보통 중개수수료는 실판매가의 3% ~ 5%입니다. 저의 경우, 10M 페소 이하 저가형콘도는 5%, 20M 이하 중가형콘도는 4%, 20M 이상 고가형콘도는 3%를 요청하고 있습니다. 그러나 최근 코로나사태로 인하여 3% 균일수수료를 받고 있습니다.

●질문 : 타 브로커가 명의이전을 진행중인데 1년이 넘도록 완료하지 못하고 있습니다. 그레이스 당신에게 이 일을 맡길 수 있나요?

⊙대답: 가능합니다. 저에게 명의이전을 의뢰하는 분들의 절반이 이처럼 명의이전 실패된 건을 저에게 재의뢰하시는 경우입니다. 명의이전 첫단계부터 원점에서 다시 시작합니다. 비정상적인 방법을 사용하지 않습니다. 정확한 과정을 밟고 정확한 절차에 의하여 2개월 안에 완료시킵니다. 저에게 의뢰하여 주세요.

●질문 : 앞 콘도분양자가 할부금납부를 포기하고 타인에게 넘기는 콘도분양권을 사고 싶습니다. 이런 명의이전도 취급하시나요?

⊙대답: 네. 가능합니다. 콘도분양권(ToR) 승계는 서류만 갖추면 1일 이내 명의이전 가능합니다. 당신이 필리핀방문하지 않더라도 가능합니다. 콘도분양권 명의이전수수료는 20,000 페소입니다.

※ 저에게 의뢰전 반드시 해야할 일 : 꼭 판매자와 구매자 양측이 모두 출현(Appeared)할 때 연락주세요. 판매자께서는 승계자를 찾으셨나요? 구매자께서는 승계해갈 콘도를 찾으셨나요? 네. 이제 연락주셔도 됩니다. 판/구매자가 없다면 연락하지 말아주세요.

●질문: 구매할 콘도를 정하였습니다. 그레이스 당신에게 명의이전을 맡기고자 하는데 어떠한 절차로 일이 진행되는지 간략하게 설명해 주세요.

① 의뢰인이 구매하고자 하는 매물의 [ 콘도 타이틀 사본 + 집주인 여권 사본 ]을 저에게 전송해주시고 수임료를 결제합니다.
② 저는 이 서류를 가지고 사전검수를 진행합니다. 사전검수중 만약 거래 불가능한 매물로 판명나면 5,000 페소를 차감하고 의뢰인에게 차액을 전액 반환합니다. 그러나 그런 경우는 흔하지는 않습니다. 5,000페소는 사전검수 소요비용입니다. ( 처음부터 사전검수만 의뢰하시면 15,000 페소입니다.)
③ 거래현장에 제가 출석하여 판/구매자 사이의 거래를 진행해드립니다. 거래계약서 작성, 매매대금 지불을 등.
④ 대략 2개월 이후에 [ 구매자님의 명의로 신규발행된 타이틀 실물 ] 을 구매자님께 전달해 드립니다.


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안녕하세요. 저는 필리핀의 공인중개사 그레이스입니다. 콘도를 사거나 파실 때 꼭 저에게 먼저 물어보시고 진행하세요. 위의 사례와 같이 사고자 하는 매물이 있으면, 또는 팔고자 하는 매물이 있어도, 저에게 상담을 받고 판구매를 결정하세요.

◆ ① 콘도를 살려고 하시는 한국분들에게

콘도를 매입하고자 하나, 판매자(집주인)와 거래물(콘도)이 정상인지 믿을 수도 없고, 돈은 어떻게 지불해야 하며, 법적인 보호를 받을 수 있는 지, 돈을 완납하더라도 부동산은 내 이름이 아닌 채 수 년이 흐르는 경우도 있다고 하는데... 왜 필리핀의 부동산 구매는 한국처럼 단순명확하지 못할까요?

네 맞아요. 필리핀 현지인들도 필리핀 부동산 구매는 매우 힘든 일입니다. 까닥 잘못하면 돈을 떼일 수도 있고, 구매대금을 완납했지만 명의이전까지는 수 년째 완료되지 못하고, 엄청난 구매 스트레스에 힘겨워 합니다. 외국인은 두 말할 나위 없을 것입니다.

한국인 여러분, 이제부터는 사고자 하는 콘도가 있으면 저를 불러 주세요. 그 콘도가 거래가능한 매물인지? 매물에 어떤 문제가 있는지? 세금은 얼마나 나오는지? 뱅크론매물은 어떻게 해야 안전하게 거래할 수 있는지? 소상히 안내해드립니다. 그 매물에 대해 제가 알려드릴 수 있는 모든 부분을 구매전에 미리 안내해드립니다.

최종적으로 그 매물이 거래불가로 판결이 나면 구매를 포기하셔야 합니다. 그래도 저에게 미안해하실 필요는 없습니다. 어차피 저는 40년은 더 이 일을 할 사람입니다. 10년 후라도 저를 다시 불러주시면 제가 당신에게 더 고마워해야 합니다.

단, 만약 구매를 결정하신다면, 명의이전을 저에게 맡겨주시기만 하면 됩니다.( 명의이전 수임료 70,000페소) 어차피 구매자께서는 명의이전을 대행해주어야할 브로커가 필요합니다. 제가 아니라도요. 설령 거래를 마치더라도 분명히 판/구매자는 어떤 문제로 인하여 다시 연락할 일, 부탁할 일 등이 생깁니다. 필리핀에서는 꼭 그렇게 됩니다. 그러나 제가 다 알아서 할 것이고 양측을 중재할 것이기 때문에 더 이상 서로 만날 일이 없을 것입니다. 거래중 돌출되는 문제들을 제가 대신 해결할 것이기 때문입니다. 그리고 거래를 인증해줄 변호사는 누구를 선임해야 하는지? 그런 걱정도 하실 필요 없습니다. 이것도 제가 다 알아서 합니다. 판매자의 미납관리비, 미납전기요금 등등?? 그런 사소한 것까지 제가 다 알아서 클리어합니다. 그리고 마닐라에서 당신이 누구를 섭외하더라도 저만큼 정식자격과 경력을 가진 사람을 만나기는 힘들 것입니다. 간략히 말씀드리면, 마닐라에 콘도를 장만할 때, 70,000페소로 거래의 안전과 편의를 보장받는다고 생각하시면 됩니다.

※ 부탁드리는 사항 : 구매자께서 저에게 의뢰전 반드시 해야할 일.
당신이 진지한 구매자라는 사실을 판매자에게 충분히 보여주었다면 집주인에게 [ 콘도 타이틀 사본 + 집주인 여권 사본 ] 을 요청하세요. 필리핀에서는 진지한 판매자라면 이를 구매자에게 제공할 준비를 하고 있을 것입니다. 이것을 확보하신 이후에 비로소 저에게 문의해 주세요. 저에게 말을 걸기 전에 이 절차를 꼭 완료하셔야 합니다. 부탁드립니다.

◆ ② 콘도를 팔려고 하시는 한국분들에게

필리핀에서는 집을 매도할 때, 관례적으로 판매자가 복비 전액을 브로커에게 납부합니다. 한국처럼 판/구매자가 복비의 절반씩 부담하는 것과는 대조적입니다. 그런데, 중개인없이 직거래로 판매를 하면 복비를 낼 필요가 없겠죠. 맞습니다. 이제부터는 복덕방(브로커)에 내놓지말고 집주인께서 직접 직거래로 파세요. 복비도 아끼고 이렇게 해야 빨리 팔 수 있습니다.

그리고 구매자가 나타나면 저를 불러주세요. 왜냐구요? 판매자는 구매자에게 판매된 콘도의 명의이전을 해주어야 하기 때문입니다.( 명의이전 수임료 70,000페소) 어차피 판매자께서는 명의이전을 대행해주어야할 브로커가 필요합니다. 제가 아니라도요. 설령 거래를 마치더라도 분명히 판/구매자는 어떤 문제로 인하여 다시 연락할 일, 부탁할 일 등이 생깁니다. 필리핀에서는 꼭 그렇게 됩니다. 그러나 제가 다 알아서 할 것이고 양측을 중재할 것이기 때문에 더 이상 서로 만날 일이 없을 것입니다. 거래중 돌출되는 문제들을 제가 대신 해결할 것이기 때문입니다. 그리고 거래를 인증해줄 변호사는 누구를 선임해야 하는지? 그런 걱정도 하실 필요 없습니다. 이것도 제가 다 알아서 합니다. 그리고 마닐라에서 당신이 누구를 섭외하더라도 저만큼 정식자격과 경력을 가진 사람을 만나기는 힘들 것입니다. 간략히 말씀드리면, 마닐라에 콘도를 팔 때, 70,000페소로 거래의 안전과 편의를 보장받는다고 생각하시면 됩니다.

복비(중개수수료)를 필리핀에서는 브로커 피, 브로커 커미션이라고 부릅니다. 콘도 10M 페소에 복비가 300K ~ 500K 페소입니다. 보통 복비는 판매가의 3% ~ 5%입니다. 한화 2억원짜리 콘도를 팔면 복비가 최고 1천만원에 육박합니다. 직거래하면 이 돈을 아낄 수 있습니다. 필리핀 로컬 집주인들은 대부분 직거래로 팝니다. 구매자가 나타나면 그때 비로소 브로커를 부릅니다. 왜냐하면 명의이전을 진행해야 하는 브로커가 필요하기 때문입니다.

필리핀에서 부동산거래시 판매자가, 예상하지 못한 세금폭탄을 맞는 경우가 가끔 있습니다. 특히 외국인에게 더욱 이런 경우가 자주 발생합니다. 해가 갈수록 필리핀의 세무시스템이 통합화/전산화되어 가고 있습니다. 수시로 바뀌는 세무정책에 대해 미리 숙지하고 있어야 세금 과오납을 방어할 수 있습니다. 저는 관공서 행정/세무 업무를 모두 꿰뚫고 있기 때문에 세금과오납, 소요시일 지연없이 누구보다 신속하게 일을 진행합니다.

※ 부탁드리는 사항 : 판매자께서 저에게 의뢰전 반드시 해야할 일.
반드시 [ 콘도 타이틀 사본 + 집주인 여권 사본 ] 를 사진찍어 핸드폰에 저장시킨 후 비로소 저에게 문의해 주세요. 이것을 저에게 보여주신 후 문의하셔야 합니다. 저에게 말을 걸기 전에 이 절차를 꼭 완료하셔야 합니다. 부탁드립니다.(콘도타이틀 미발급상태라면 다른 서류를 요구합니다.)

③ 혹시 친척/지인에게 콘도를 파시나요? 상속/증여하고 싶으신가요?

④ 구매하고 싶은 콘도가 있고, 그 콘도에는 판매자가 고용한 브로커가 이미 있는 상황이지만, 그 브로커를 믿고 싶지 않고, 대신 저를 고용하여 명의이전을 진행하고 싶으신가요?

⑤ 콘도분양권의 명의이전 : 콘도가 아직 완공되지 않았거나, 입주(Turn Over)를 아직 하지 않았거나, 타이틀(등기)을 아직 발급받지못한 상태에서, 콘도를 사거나 팔거나 등의 거래를 하시나요?

위 모든 경우, 저를 고용하여 진행가능합니다. 꼭 저에게 맡겨주세요. 저는 이 일을 15년동안 해온 전문가이며 정식자격증까지 갖춘 브로커입니다.

◆ [부동산 명의이전] 이란 무엇인가요 ◆

부동산 매매시 구매자에게 소유권이 이전되는 것을 말합니다. 왜 이것이 필리핀에서 중요한지 한국인의 관점에서 쉽게 설명해 드리겠습니다.

한국에서는 부동산매매시, 매매당일 명의이전이 사실상 완료가능하며, 이에 대한 절차가 간단하여 셀프등기가 일반화되어 있다고 들었습니다. 그러나 필리핀은 그렇지 못합니다. 필리핀에서는 절차도 복잡하지만 잡다한 서류와 공증, 느린 행정시스템 등으로 인하여 매매즉시 명의이전이 불가능하며 보통 2개월이 걸립니다. 오늘 매매대금 완납과 함께 부동산매매가 발생되었다 해도, 오늘 거래가 끝난 것이 아닙니다. 판매자 또는 구매자는 이제부터 세금납부와 명의이전을 진행하기 위하여, 최소 2개월 가량 수시로 관청을 방문해야 하며, 일반인이 하기에는 절차가 복잡하고 행정/세무 지식이 필요하여, 대개 이러한 일을 부동산전문 브로커가 대행하곤 합니다. 바로 이러한 업무를 [부동산 명의이전 : Title Transfer] 이라고 하며, 필리핀 부동산중개인의 주요업무 중의 하나입니다.

한국에서는 중개인(복덕방)이 거래중개만 할뿐 명의이전까지는 관여하지 않음에 비해, 필리핀에서는 중개인이 거래중개와 명의이전까지 한꺼번에 진행합니다. 한국에서는 행정시스템이 전산화/COINSIDENT化(거래즉시명의이전 동시발생) 되어 있어서 사고가 발생할 소지가 없습니다. 이에 반해 필리핀의 행정시스템은 서류와공증/INCONSISTENT化(거래즉시 명의이전 불일치 또는 지연) 되어 있어서, 사고의 위험성이 높아 명의이전과정에 전문가가 개입해야 하는 구조입니다. 말하자면 필리핀의 부동산중개인은 중개임무 이외에 한국에서의 법무사 또는 행정사의 임무까지 더해지게 된 것입니다.

한편, 중개인을 통하지 않고, 판매자께서 직거래로 콘도를 팔면 수십만 페소의 복비를 아낄 수 있습니다. 판매자는 매매대금을 전액수취하셨다 하여 거래가 종결된 것이 아닙니다. 다시 말씀드리지만, 필리핀에서 부동산거래의 종결은 명의이전이 완료되었을 때입니다. 최소 2개월이 걸리는 이 일을 진행하기 위하여 [부동산 명의이전] 브로커를 불러야 합니다. 보통 관례적으로 판매자가 브로커를 섭외하여 진행하게 됩니다. 또는 구매자가 섭외하는 경우도 있습니다. 바로 이때, 이 명의이전업무를 저에게 맡겨 진행해주시면 감사드리겠습니다.

이상과 같이 필리핀 [부동산 명의이전]에 대해 설명드렸습니다. 특히 판매자보다는 구매자에게 더욱 중요합니다. 판매자는 콘도 매매대금을 미리 받게되므로 안전하지만, 구매자에게는 거래후에도 명의이전이 숙제로 남게됩니다. 콘도 명의이전 과정중 집주인도 알지 못하는 어떤 문제가 불거져 나오고, 이로 인하여 명의이전이 수개월 수년 지체되는 경우는 필리핀에서 너무나 흔합니다. 구매자는 온갖 스트레스를 감당하셔야 하며 간혹 명의이전 실패로 매매대금반환 소송까지 가는 경우도 있습니다. 이처럼 필리핀은 비합리적인 거래시스템을 가지고 있으며, 이는 필리핀 부동산 거래가 활성화되지 못하는 근본적인 이유입니다. 꼭 경험많은 공인중개사(PRC)를 불러서 안전하게 거래하시기 바랍니다.

※ 필리핀에도 공인중개사가 있나요?

필리핀에는 한국과 마찬가지로 공인중개사법이 존재하고 부동산중개는 오직 공인중개사만 가능하도록 법률로 규정하고 있습니다. 그러나 공인중개사 수가 매우 적기 때문에, 대개 어느 콘도에나 비인가 브로커들이 이런 업무를 대신하고 있는 실정입니다. 엄연히 불법이지만 시장에 만연되어 있습니다. 공인중개사가 거래를 중재한다하여 가격이 비인가브로커보다 더 비싼 것도 아닙니다. 필리핀 공인중개사 PRC Real Estate Broker 는 줄여서 PRC 라고 부르며, PRC들은 자격증카드를 소지하고 있습니다. 이 자격증카드를 보여주지 못하면 비인가 브로커입니다. 카톡이나 메신저 등으로 자격증카드를 보내달라고 요구하세요. 이를 www.prc.gov.ph 라는 사이트에 접속하여 해당자격의 진위여부를 조회할 수 있습니다. 여러분들이 알고계시는 브로커들은 사실 거의 비인가브로커들이라 자격증을 제시하지 못할 것입니다. 그들은 "한국인이신가요? 당신이 외국인이라 잘 모르실텐데 필리핀에서는 자격증있는 브로커를 만나기 힘들어요"라는 대답을 할 수도 있습니다. 특히 부동산전문가 행세를 하는 사람들이 더욱더 "필리핀에서는 자격증있는 브로커를 찾을 필요없다"라고 앵무새처럼 말하곤 합니다.

부동산 거래가 100건이 이루어진다고 할 때 1건 정도가 사고가 터졌다면 이는 상당히 위험한 수준이라고 이해해야합니다. 평생 모은 돈을 동원하는 것이 부동산거래이기 때문입니다. 돈 몇 푼 아끼겠다고 무자격 브로커를 찾아 운에 맡기는 거래를 하지 마세요. 저는 15년간 이 일을 해왔으며 수많은 사고사례 들을 접하였습니다. 지금 당장 명의이전이 완료되었다 해도, 수십년 후에 집을 되팔때 명의이전 당시 신고했었던 사소한 실수가 발견되어, 수백만 페소의 재산손해를 입을 수도 있고 세금폭탄을 맞을 수도 있습니다. 이런 경우가 필리핀에 매우 흔합니다. 동네 무자격 브로커들은 어떻게든 일을 종결하고 돈을 받아내는 것에 급급할 뿐, 지식도 없고 소양도 없고 문제해결능력도 없습니다. 실상이 그렇습니다.

월세방(렌트)을 를 찾으려고 브로커를 찾으신다면, 그 브로커의 자격증의 유무는 사실 중요하지 않습니다. 그러나 집을 사거나 팔거나 등의 [ 매매 ]를 할려고 브로커를 찾으신다면, 반드시! 반드시! 반드시! 공인중개사 자격이 있는 브로커로 교체하셔야 합니다. 꼭 공인중개사를 대동하여 거래하셔야 당신이 평생모은 재산을 잃는 불상사가 생기지 않습니다.

◆ [부동산 명의이전]이 필요한 예 ◆

중개인을 통하지 않고 집주인 직거래에 의한 부동산 판매/구매를 하셨거나, 친척/지인끼리 콘도를 매매하신다면, 이후 명의이전을 진행해야 하는데요. 저는 필리핀의 공인중개사(PRC)로서 합법적인 지위를 가지고 이 업무를 하고 있으니, 꼭 저에게 의뢰하여 주시면 감사드리겠습니다. 마닐라에서 이러한 업무를 15년간 해왔으며, 작년 2021년도 1월 ~ 12월 중에 한국인손님 [명의이전]을 총 18건 정확하게 완료해 드렸고, 현재 다른 한국인 손님의 명의이전 요청을 기다리는 중입니다. 저에게 의뢰해주시면 감사드리겠습니다.

이러한 명의이전 업무는 다음과 같은 경우에 발생합니다.

① 집주인 직거래에 의한 판매 : 중개인(브로커)을 통하여 콘도를 팔면, 보통 판매가의 3% ~ 5%의 복비를 지불해야 합니다. 집주인께서 직거래로 콘도를 팔게 되면 이 비용을 아낄 수 있습니다. 그리고 구매자가 나타나면 저를 불러주세요. 이후 진행은 제가 알아서 하겠습니다.
② 저를 명의이전 브로커로 고용하여 구매 : 구매하고 싶은 콘도가 있는데, 판매자측 브로커를 신뢰하지 못한다면, 명의이전만이라도 저를 불러 진행하세요. 명의이전 브로커만 따로 구매자가 고용할 수 있습니다. 필리핀에서는 흔한 일입니다.
③ 가족/친척/지인에게 판매/구매 : 이미 판매자/구매자가 존재하므로 저를 불러서 명의이전을 진행하세요.
④ 상속 및 증여 : 이것도 명의이전에 해당합니다. 저를 불러 진행하세요.
⑤ 콘도분양권의 명의이전 : 콘도가 아직 완공되지 않았거나, 입주(Turn Over)를 아직 하지 않았거나, 타이틀(등기)을 아직 발급받지못한 상태에서, 콘도를 사거나 팔거나 등의 거래를 하시는 경우입니다.

◆ 명의이전 수임료 안내 ◆

⊙ 명의이전 수임료 : 1건당 70,000 페소 선불
⊙ 거래금액이 20M 페소 이하일 경우, 콘도가 비싸든 싸든 콘도 1 건당 70,000 페소입니다. 20M 페소에서 거래금액이 5M 추가될 때마다 요금을 10,000 페소 추가합니다.
⊙ 주차장, 발코니, 루프탑이 별도의 타이틀로 존재하면 타이틀 1개 추가시마다 10,000 페소 추가합니다. 콘도룸, 주차장, 발코니, 루프탑이 1개의 타이틀 안에 존재하면 추가비용이 없습니다.
⊙ 뱅크론매물일 경우 은행업무 비용 20,000 페소를 추가합니다. 소요시일도 30 ~ 90일 추가됩니다.
⊙ 선불을 원하지 않을시 콘도 1건당 80,000 페소로 계산하며 [착수전50% + 완수후50%] 와 같이 2회 분납가능합니다.

⊙ 의뢰방법 : 카톡 mBudongsan
⊙ 수임지역/대상 : 메트로마닐라 / 콘도유닛
⊙ 명의이전 소요시일 : 평균 60일 (뱅크론매물일 경우 30 ~ 90일 추가)
⊙ 아무런 돌발상황없이 가장 빠르게 진행되는 경우 60일 가량 소요됩니다. 그런데 십중팔구는 어떤 문제가 꼭 불거져 나오고 진행은 지체됩니다. 판매자도 자신의 유닛에 어떤 문제가 있는 지 전혀 모르는 상태에서 집을 파는 경우가 태반입니다. 동네 무자격 무자격 브로커를 고용하면 이런 문제를 해결하지 못합니다.
⊙ 의뢰인께서 한국에 계시면, 제가 파일을 카톡전송해드릴테니 프린트/서명한 서류를 저에게 국제우편으로 발송해주세요. 필리핀방문 불요. 원화결제 가능. 네이버환율 적용.
⊙ 필리핀 방문없이 콘도의 구매/판매/상속/증여 모두 가능합니다. 블랙리스트 무관.

※ Title, 타이틀 이란 무엇인가요?

필리핀에서 부동산 소유권이 기술되어 있는 권리증서를 말합니다. 등기필증, 등기권리증, 집문서, 땅문서 등의 개념과 유사합니다. 콘도룸과 주차장을 보유하셨다면 콘도 룸에 대한 타이틀 1 개, 주차장에 대한 타이틀 1 개, 이런식으로 각각 발급되어있는 경우도 있고, 1 개의 타이틀에 룸과 주차장이 모두 기술되어 있는 경우도 있습니다.

※ 콘도 분양권 명의이전 수임료 : 1건당 20,000 페소 ( 완료까지 1일 ~ 10일 소요)

콘도가 아직 완공되지 않았거나, 입주(Turn Over)를 아직 하지 않았거나, 타이틀(등기)을 아직 발급받지못한 상태에서, 콘도를 사거나 팔거나 등의 거래를 하시는 경우입니다. 한국에서의 아파트분양권 전매(Transfer of Right)와 유사한 거래입니다. 필리핀방문하지 않으셔도 됩니다. 제가 필리핀 현지에서 모두 처리해드립니다. 서류만 갖추면 1일 이내에 종료가능합니다.

◆ 입금 안내 ◆

필리핀페소(PHP), 한국원화(KRW. 네이버환율적용), G-CASH 중 원하시는 통화로 지불가능합니다.

⊙ PHP 입금: BDO은행 OO632O-15-OO91
⊙ KRW 입금: 국민은행 6662O2-O1-83OOOO (예금주: CAMAGONG)
⊙ G-CASH 입금 : 별도 문의

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◆ 공인중개사 : Mary Grace (본명)
◆ 사무실: 2408호 Cityland North Tower, EDSA, QC. 전화: 027-624-6822
◆ 네이버카페 : cafe.naver.com/ManilaBudongsan
◆ 카톡 : mBudongsan (카톡 친구추가 > ID로 추가 > mBudongsan 입력후 확인)
◆ 필리핀국세청인정 계산서발급(OR) 가능합니다.
◆ 필리핀국가공인 현 공인중개사 (PRC No. 0012384) 감정평가사 (PRC No. 0006616) 콘도분양사 (HLURB No. 002126)